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深圳二手房炒家破解迷局 几个月赚了几百万

来源:读创 2017-01-03 09:58:03

在深圳楼市的炒家中,庞明尚是一个新兵,但这并不妨碍他在楼市中"捞金"。待市场热度足够后,庞明们手中的房源短期内变得炙手可热,见时机成熟,这批房源分别以250-300万元的价格售出。

在深圳楼市的炒家中,庞明尚是一个新兵,但这并不妨碍他在楼市中"捞金"。待市场热度足够后,庞明们手中的房源短期内变得炙手可热,见时机成熟,这批房源分别以250-300万元的价格售出。

买好了过年回家的飞机票,庞明下周就要离开深圳了。

最少三个月吧,没有行情,明年二季度再说。"庞明自称,"半年赚了三年的钱。行情来了,抓住一把就够了。"

在深圳楼市的炒家中,庞明尚是一个新兵,但这并不妨碍他在楼市中"捞金"。"联手坐庄"这种在股市里有的方法,曾被前辈们成功嫁接到楼市里。

几个月赚了几百万

坐庄控制房源

庞明和几个小伙伴凑了四五百万元,合伙开了一间小地铺,地址就选择在福田区景田地铁站附近。因为这里自住客多,炒家相对较少,也就是同行竞争不那么激烈。

经过踩点,庞明们找到一个流通房源只有10多套的二手盘小户型,利用手中积攒下来的房票,在去年年底陆续接下近十套,这就相当于他们控制了该盘近乎全部的流通市场。

当时的价格是一套30平方米约190万元,40平方米约240万元。他们手中控制的房源并没有马上放出,而是利用周边旧改项目,大肆渲染。

待市场热度足够后,庞明们手中的房源短期内变得炙手可热,见时机成熟,这批房源分别以250-300万元的价格售出。其中一套40平方米的户型最高卖到了300万元

空壳公司炒房

毕竟找到几十个房票,并不是一件容易的事情,而且这样可操作的房源非常有限。有的炒家干脆注册一个空壳公司,用公司名义买房,当然这就要一次性付款了。

陈泽就是这样一位炒家。

他在龙岗注册一家汽车修理公司,但是真正目的是用来炒房。2015年初,当时深圳房价还没有出现大幅上涨。陈泽手中有五六百万,大量在市场上收购四五十平方米以内的小户型,如布吉半岛苑、笋岗虹桥星座大厦、坪山盈富家园等等。

其中,以坪山盈富家园囤货最多,陈泽也因此成为该小区最大的业主,高峰期持货量达四五十套。当时陈泽以均价六七千元/平方米的价格吃进,现在的市价约2万元/平方米。

专业炒家整栋"吃货"

相对于前辈,庞明、陈泽们还是"小巫见大巫"。

坐庄炒房在深圳出现的时间无具体可考。据多位资深炒家回忆,大致出现在2009年。

坐庄炒房在2009年-2014年较为流行,专业炒家手法非常凶悍。2010年前的市场环境宽松,不限购,甚至可以零首付,也因此诞生一批资深炒家。

2009年初,一位香港投机客,进入罗湖某个著名的小户型楼盘,赌的就是楼盘附带的螺岭外国语小学学位。

他凭一人之力,吃进近百套单房小户型,时价20多万元一套。这相当于当时整栋楼的流通盘。这并不是因为他有多大的资金实力,实际上,玩的就是"空手套白狼"的把戏。买房可以零首付,连中介的佣金都是统统欠着。

2009年上半年,两个炒家密谋携手炒起罗湖某小区的两栋楼。

张明资金多,他负责进货18套。李伟相对资金少,进货6套。

24套房源在短时间内迅速成交。这两个人的买单,直接就拉高了小区成交均价约3000元/平方米。

眼看着房价短期内跟风涨,张明、李伟随即出货,同时买进卖出,当然是进一套、出两套的节奏,把低价位吃进的房子,全部获利套现了。

买身份证做ABC单

这种玩法可以说是"沉箱底"。

炒家首先要踩点,需要可以有故事讲的楼盘。这类楼盘多为名校物业、地铁楼盘等等具有稀缺资源的盘。

正常情况下,一个楼盘会有三四十套价格稍低的盘源,或者是笋盘,悉数吃下,一来资金要求大,二来风险高。

通常,五六个炒家会吃下一半的货。剩下的一半,则用买来的身份证,用全权委托的方式,与业主签订协议,向业主支付非常低的定金,比如每套2-5万元。重要的一点是,要求最长的资金监管期,如三四个月,这样可以为正常出货腾出时间和空间。

这样一来,市面上就没有这个楼盘的低价房源,只剩下高价房源和投资客手中控制的房源。接下来,炒家之间以高价互倒一两套手中控制的房源,制造示范效应。同时,放出利好消息,讲故事,吸引买家高价接盘。

而利用身份证"买来"的一半房源,只是为了控制房源,此时要"锁进冰箱"。待炒家手中的房源全部以高价出手后,"冰箱"里的房源或以ABC单(另找第三方买家交易)的形式平价推出。实在卖不掉的,因为获利远超支付的定金,就干脆做甩手掌柜,让这批房源"烂在冰箱里"。

福田的皇御苑,有固定的几个庄家坐庄。遇上急卖的业主,笋盘会直接被炒家拦截,然后以ABC单的形式再释放出市场。

这样的做法,就是暗中维持价格水平,把偏低的价格修正至市场水平,甚至做成永远缓涨的价格走势图。万一ABC单子没有出手也不要紧,就由它"烂掉",锁死在"冰箱"里,在很长时间内,不再流出市面。

在QQ群公开"邀价"

一般而言,炒家很少单兵作战,大多结伴而行。当然,也有少数炒家是单枪匹马的。

戴宗早在2014年就买了福田区七街公馆3套42平方米的小户型,时价170万元。去年初,他打算出货,当时的时价为270万元,便在业主QQ群里公开"邀价",号召大家把挂牌价格抬高到290万元。而戴宗却趁机以285万元的价格,成功脱身。

近期,在业界闹得沸沸扬扬是两个二手房的公开"邀价"。

9月底,朋友圈贴出一个《星河盛世,知耻后勇》的帖子,作者认为该盘的售价和租金被市场低估,称"部分业主可能不了解市场,或者缺乏自信,报价偏低了……我们要求不高,6.5-7万不过分吧!请各位邻居卖房和租房参考上面的指导价,定期更新。"

文章针对星河盛世的13种户型,分别列出了挂单价和指导价。如46平方米户型挂单价为250万元,指导价则为280万元;62平方米户型挂单价为405万元,指导价则为434万元。

同时流出的一则《名峰房价保卫战全体参与》的帖子,更为直接。文章这样写道"倡议大家都去挂盘,价格必须在400万以上,全体小区成员全 员动员起来,推动价值,不要再被天峦超越了!"

附:炒家选盘要点

炒家炒盘之前,要做精密的市场调查,总之是两点"盘子小,有故事"。

盘子小:大盘无法控制,炒不起来。楼盘的流通盘要小,以不超过四五十套为宜,户型最好是小户型。

有故事:占有稀缺资源,如名校、地铁口、海景等等。





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